這些數字令人震驚。截至 2024 年第 4 季度，全球飯店建設專案達到歷史新高，共有 15,820 個專案，代表 2,438,189 間客房。僅美國就達到 6,378 個專案的歷史新高。在這些頭條數字的背後，隱藏著一個同樣巨大但不太明顯的機會：估計有 120-150 億美元的物業改善計畫 (PIP) 延遲工作，這些工作在疫情期間累積，現在正以前所未有的速度執行。

對於飯店供應商而言——無論您銷售 FF&E、布草、技術、設施或任何進入客房的產品——這波翻新浪潮代表了十年來最大規模的集中採購週期。但前提是您必須了解其運作機制。

物業改善計畫 (PIP) 的運作方式

PIP 是飯店品牌授權商（Marriott、Hilton、IHG、Hyatt 等）向加盟飯店業主發布的品牌強制翻新要求。它不是可選項。在大多數情況下，它不可協商。並且它明確規定了必須購買哪些產品，從批准的供應商處購買，並在特定的時間範圍內完成。

PIP 週期

大多數飯店加盟協議都包含定期循環的 PIP 要求：

週期類型典型時間表範圍每間客房的預估成本
軟裝更新每 5 - 7 年地毯、窗簾、寢具、布草、牆面裝飾$3,000 - $8,000
板式家具更換每 7 - 10 年家具、固定裝置、浴室梳妝台、照明$8,000 - $15,000
全面翻新每 10 - 15 年包括 HVAC、水管、電氣在內的完整拆除翻新$15,000 - $40,000+
技術升級每 3 - 5 年（加速中）電視、門鎖、恆溫器、Wi-Fi 基礎設施$2,000 - $6,000
公共區域翻新每 7 - 12 年大廳、餐廳、會議室、走廊因物業而異

這些不是建議。當品牌發布 PIP 時，物業所有者通常有 12-24 個月的時間來達成合規。未能遵守可能會導致加盟終止——對於價值 1000 萬美元到 1 億美元以上的飯店來說，這是一項攸關生存的財務事件。

什麼觸發 PIP

多個事件可以觸發 PIP 的發布：

  1. 排定的週期到期。最常見的觸發因素。每個加盟協議都規定了翻新間隔。當時間到期時，PIP 會自動發布。

  2. 品質保證檢查失敗。品牌會定期進行物業檢查（每季度到每年）。未通過的 QA 分數——尤其是在物理條件指標上——可能會觸發加速的 PIP。

  3. 所有權變更/加盟轉讓。當飯店易手時，新業主幾乎總是收到 PIP 作為加盟轉讓批准的條件。這是最可預測的 PIP 觸發因素之一，而且通常範圍最廣。

  4. 品牌轉換。當物業從一個品牌轉換到另一個品牌時（例如，Holiday Inn 變成 Hilton Garden Inn），新品牌會發布轉換 PIP。我們對 2026 年翻新熱潮和 FF&E 機會的分析表明，Spark、Garner 和 Four Points Flex 等轉換品牌正在推動創紀錄的轉換活動。由於物業必須滿足一套全新的品牌標準，因此這些往往是全面的。2026 年翻新熱潮和 FF&E 機會

  5. 品牌標準更新。當連鎖飯店在全球範圍內更新其品牌標準時——新的家具原型、更新的技術要求、更新的設計方案——所有低於新標準的物業都會收到 PIP。

疫情延遲問題

在 2020 年至 2022 年期間，飯店業主成功地與大多數主要品牌協商了 PIP 延遲。由於入住率暴跌且收入蒸發，品牌沒有能力強制執行翻新要求。Hilton、Marriott 和 IHG 都廣泛批准了 12-36 個月的延期。

這些延期現在即將到期。同時：

結果是，由於多年延遲的維護與不斷上漲的成本和不可協商的品牌期限相衝突，裝修活動出現了壓縮浪潮。有關疫情後供應鏈復甦如何為這一浪潮奠定基礎的背景信息，請參閱我們之前的分析。疫情後的供應鏈復甦

FF&E 更換時間表

了解在 PIP 的哪個階段更換哪些產品對於供應商的時間安排至關重要。並非所有東西都會一次訂購。

PIP 採購順序

典型的全面翻新 PIP 遵循以下採購時間表：

階段時間表（從 PIP 發布開始）採購的產品交貨時間
第 0 階段：設計與規劃第 1 - 4 個月選擇設計公司，審查原型，最終確定預算不適用
第 1 階段：長交貨期項目第 3 - 6 個月定制家具、箱體、專用照明、木製品12 - 20 週
第 2 階段：中等交貨期項目第 5 - 8 個月地毯、牆面覆蓋物、窗簾、浴室設備、HVAC 設備8 - 14 週
第 3 階段：短交貨期項目第 7 - 10 個月床單、寢具、備品、裝飾配件、藝術品4 - 8 週
第 4 階段：技術第 6 - 10 個月電視、門鎖、恆溫器、Wi-Fi 基礎設施、PMS 整合6 - 12 週
第 5 階段：最後潤飾第 10 - 14 個月運營用品、標牌、印刷材料、客房附屬品2 - 4 週

供應商的重要見解：如果您銷售短交貨期產品（床單、備品、運營用品），那麼從發布 PIP 到實際訂購您的產品之間有 3-6 個月的時間窗口。該窗口是您的整個銷售週期。如果您在第 5 個月之前沒有出現在買家面前，則訂單已經下達。

對於長交貨期產品（家具、固定裝置），銷售週期開始得更早，但決策時間更長。買家需要在承諾之前查看原型、獲得品牌批准並協商定價。

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機會規模

年度裝修量

指標預計年度交易量來源背景
每年翻新的房間數（美國）300,000 - 400,000基於應用於約 570 萬間美國飯店客房的 5-7 年週期
每間客房的平均裝修費用$8,000 - $25,000因範圍而異；軟性商品與全面改造
年度裝修總支出（美國）40 億美元 - 80 億美元保守估計；不包括延遲的物業改善計畫 (PIP) 追趕進度
物業改善計畫 (PIP) 積壓（累積延遲）120 億至 150 億美元疫情期間延遲的項目現正執行中
轉換/翻新項目（2023 年第 4 季）2,028 個項目 / 303,330 間客房根據 Lodging Econometrics 的數據，創歷史新高

翻新活動的集中地

翻新浪潮的分佈並不平均。某些市場的活動明顯更為活躍：

美國市場：

中東：

歐洲：

亞太地區（不包括中國）：

如何識別處於物業改善計畫 (PIP) 週期中的飯店

了解翻新浪潮的存在是一回事。了解具體哪家飯店將在 90 天內訂購您的產品類別，是區分不斷成長的供應商和停滯不前的供應商的優勢。

公開信號來源

信號類型指示內容在哪裡可以找到
已提交的建築許可證翻新範圍和時間表縣/市許可證資料庫
特許經營披露文件新的特許經營協議（觸發轉換物業改善計畫 (PIP)）州特許經營註冊資料庫
所有權轉讓文件出售 = 物業改善計畫 (PIP) 觸發因素縣記錄員、商業房地產資料庫
STR/CoStar 報告表現不佳的飯店（通常與延遲翻新相關）訂閱服務
品牌新聞稿新原型/標準發布 = 全系統物業改善計畫 (PIP)連鎖企業新聞中心
設計公司項目公告處於設計階段的特定飯店設計公司網站、LinkedIn貼文、行業媒體
品質保證 (QA) 檢查排程即將進行檢查的物業（可能觸發物業改善計畫 (PIP)）不公開提供；取決於人脈關係

掌握聯絡時機

贏得 PIP 業務的供應商遵循一致的模式：

  1. 識別訊號 — 所有權變更申請、許可證申請、品牌轉換公告
  2. 確定決策者 — 總經理（小型獨立飯店）、營運總監或採購副總裁（連鎖飯店）、專案經理或採購公司（大型翻新工程）
  3. 掌握聯絡時機 — 在您的產品類別通常進入採購流程前 60-90 天聯絡
  4. 以符合規格為先 — 您的第一條訊息應參考特定的品牌標準，並證明您符合或超過該標準
  5. 提供原型或樣品 — 處於 PIP 模式的買家行動迅速。準備好在 48 小時內運送的樣品可縮短評估週期

手動訊號監控的問題

上述每個訊號來源都存在於不同的資料庫中，採用不同的格式，並具有不同的更新頻率。手動監控美國 50 個市場的建築許可證、交叉引用所有權轉讓以及追蹤十幾個飯店品牌的公告，這是一項全職工作 — 通常需要一個團隊。

大多數飯店供應商沒有專門的市場情報職能。他們依賴貿易展（每年一兩次）、行業聯繫人（不一致）和陌生開發（命中率低）。結果是，大多數供應商在採購窗口關閉後才了解 PIP 活動。

為您的企業定位 PIP 採購

加入核准供應商名單

主要飯店品牌為大多數產品類別維護核准供應商名單 (AVL)。執行 PIP 的物業通常需要 — 或強烈鼓勵 — 從核准供應商處購買。

AVL 申請流程因品牌而異，但通常需要：

加入 AVL 需要 3-12 個月。如果您尚未開始，請立即開始。翻新浪潮不會等人。

與採購公司建立關係

大型 PIP 專案通常由第三方採購公司（Avendra、Birch Street Systems 等）管理，這些公司整合多個物業的採購。僅 Avendra 就與 2,000 多家經過審核的供應商合作，並為飯店客戶節省高達 15% 的成本。加入這些網絡可讓您獲得透過直接開發永遠無法看到的 PIP 訂單。

提供 PIP 專用包裝

聰明的供應商會建立「PIP 套裝」— 根據典型的翻新範圍量身定制的捆綁產品：

套裝類型內容目標價格點
軟性商品更新（每間客房）床上用品、枕頭、床墊保護墊、床單、毛巾、浴墊軟性商品 PIP$800 - $1,500
完整浴室（每間客房）梳妝台、鏡子、固定裝置、備品分配器、配件傢俱/浴室 PIP$2,500 - $6,000
技術套件（每間客房）智慧電視、恆溫器、電子鎖、USB 插座技術 PIP$1,500 - $4,000
完整客房（每間客房）所有家具、軟性商品、技術、藝術品、標牌完整翻新 PIP$8,000 - $20,000

捆綁定價簡化了買家的決策，並提高了您的平均訂單價值。翻新 150 間客房的物業不希望評估 30 家不同的供應商。他們想要三到四家可以各自負責一個類別的供應商。

成本真相：供應商需要了解的 PIP 預算

自 2019 年以來，PIP 採購的經濟狀況發生了巨大變化，如果供應商的定價基於疫情前的假設，將會丟失交易或損害利潤。

COVID 疫情後的成本上漲

成本類別COVID 疫情前基準目前水平變更
客房翻新（每間客房）$6,000 - $18,000$8,000 - $25,000+30-40%
整體 PIP 成本基準較 COVID 疫情前 +30% 以上顯著
翻新成本增長（2022-2023 年）—+6.25%年度
供應商價格上漲（各種產品）基準高峰期 +90-300%部分正常化
木材價格（2022-2024 年）基準+35%偏高

這些成本增加為供應商帶來了一個悖論。飯店業主面臨品牌壓力，需要完成 PIP，但他們的預算並沒有按比例增加。結果是：採購團隊在價格談判中更為強勢，更願意考慮提供有競爭力價值的替代供應商，並且更願意接受以較低總成本實現品牌合規的成本工程方案。

供應商的機會：如果您能證明以比現有供應商低 10-15% 的成本提供同等品質，PIP 採購團隊將會認真評估您，即使您尚未在核准供應商名單上。30% 以上的 PIP 通貨膨脹帶來的成本壓力，為原本在較低成本環境中無法獲得會面的新進入者創造了機會。

主要連鎖飯店正在建設什麼

了解最大的連鎖飯店正在建設什麼，有助於供應商鎖定正確的目標市場：

每個品牌的擴張和收購都會為供應商帶來下遊的 PIP 活動。當 Hilton 推出 100 多家 Spark 飯店時，每家飯店都需要按照 Spark 品牌標準採購 FF&E、床單、備品、技術和營運用品。

機會之窗已經打開——但不會一直打開

目前的 PIP 積壓是一個一次性事件。多年疫情延遲造成了一個壓縮的翻新週期，目前正在產生超額的採購活動。一旦這種積壓清除——可能在未來 3-5 年內——翻新活動將恢復到歷史運行速度。

能夠把握住這個機會的供應商將建立關係、獲得 AVL 地位，並建立起在未來十年產生持續收入的業績記錄。錯失機會的供應商將與那些利用翻新浪潮鎖定多年合約的現有供應商爭奪殘羹剩飯。

這兩種結果之間的區別不在於產品品質或定價。而在於時機。了解哪家飯店何時需要什麼，並在下訂單之前與正確的買家聯繫。對於飯店採購的新手供應商，我們的飯店 FF&E 完整指南涵蓋了預算結構、採購參與者以及如何進入核准供應商名單。在一個變化如此快速的市場中，這種情報不是可有可無的。它是整個競爭優勢。了解 InnLead.ai 如何自動追蹤翻新信號。飯店 FF&E 完整指南了解 InnLead.ai 如何自動追蹤翻新信號

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