飯店業正處於十年來最大規模的翻新週期中。 數字令人震驚：估計有 120-150 億美元的延遲物業改善計畫 (PIP) 正在執行中。 品牌轉換速度創歷史新高。 客房翻新成本已飆升至每間客房 8,000 至 25,000 美元。 2023 年飯店 FF&E 市場價值約為 550-590 億美元，預計到 2030 年將達到 1,070 億美元，複合年增長率為 6.9-7.3%。

對於 FF&E 和 OS&E 供應商而言，2026 年不僅僅是個好年。 這是一個世代難得的機會。 正如我們的飯店供應產業報告所記錄的，FF&E、布巾、備品和紡織品市場總額為 1,370-1,420 億美元，預計十年內將翻一番。 延遲維護、品牌標準升級、新的品牌轉換管道以及疫情後設計改造的融合，正在形成一股採購浪潮，這將決定供應商未來五年的收入軌跡。 本報告量化了商機、標示了熱點，並為希望掌握市場佔有率的供應商提供了詳細的行動方案。飯店供應產業報告

為什麼 2026 年是翻新週期的頂峰

PIP 積壓問題終於爆發

物業改善計畫 (PIP) 是特許經營飯店業者必須履行合約義務，以翻新其物業，從而符合不斷發展的品牌標準。 PIP 通常以 5-7 年為週期運行。 COVID-19 大流行災難性地擾亂了這個週期。

2020 年至 2022 年間，飯店業者與其品牌公司協商了 PIP 延期和展延。 入住率崩盤。 資金稀缺。 品牌公司給予了暫時的寬限，因為另一種選擇——終止與苦苦掙扎的業者的特許經營協議——會縮小他們自己的系統。

到了 2023 年，這些延期即將到期。 品牌公司再次開始強制執行 PIP 合規性，但積壓的工作量巨大——全產業未完成的翻新工程價值 120-150 億美元。 翻新成本也大幅上升：PIP 成本比疫情前水準增加了 30% 以上，飯店供應商報告稱，各種產品的價格上漲了 90-300%。

2024 年，水壩開始崩潰。 翻新活動激增，品牌轉換專案數量創歷史新高，有能力交付的供應商看到訂單簿被填滿。 我們詳細分析了 PIP 的運作方式以及 120-150 億美元的積壓，解釋了這波浪潮背後的機制。 2026 年，該週期達到或接近頂峰。 2020-2022 年延遲的 PIP 已逾期三到六年。 品牌公司不再批准延期。 業者必須翻新，否則將面臨終止合約。PIP 的運作方式以及 120-150 億美元的積壓

翻新成本上漲

自 2019 年以來，飯店翻新的經濟效益發生了根本性的變化。

成本因素COVID 之前 (2019 年)2023-2024變更
PIP 成本 (指數)100130++30%+
翻新成本增加 (2022-2023 年)—+6.25%年度漲幅
木材價格 (2022 年 vs. 2024 年)—+35%結構材料成本驅動因素
客房翻新成本每間客房 6,000-18,000 美元每間客房 8,000-25,000 美元+33-39% 範圍增加
供應商價格上漲 (已報告)基準各種產品上漲 90-300%疫情後劇烈的通貨膨脹

這些更高的成本意味著每個專案供應商都能獲得更高價值的採購單。 2019 年，一個 200 間客房的中等規模 PIP 翻新工程會產生 120 萬美元的 FF&E 訂單，而現在則產生 160-200 萬美元。 對於豪華物業，這個數字要大得多。

品牌轉換加速

品牌轉換——現有飯店離開一個品牌並加入另一個品牌，或者獨立飯店首次與品牌建立聯繫——正以創紀錄的速度運行。 這對供應商來說很重要，因為每次轉換都需要完整或接近完整的 FF&E 更換，以符合新品牌的設計標準。

驅動管道的轉換品牌：

品牌母公司推出時間管道狀態FF&E 影響
Spark by HiltonHilton2023截至 2024 年已超過 100 家飯店根據品牌標準全面更新 FF&E
GarnerIHG2023 年 8 月目標是在 10 年內達到 500 家飯店； 20 年內達到 1,000 家（美國）全面翻新至 IHG 中階品牌標準
希爾頓集團 Four Points FlexMarriott2023目標在 2026 年前達到 50 家以上飯店針對改裝的 FF&E 套裝
Noted CollectionIHG2026 年 2 月全新優質/奢華生活方式適用於豪華改裝的高規格 FF&E
Vignette CollectionIHG啟用中目標在十年內達到 100 家以上飯店高檔/豪華改裝套裝
HQ Hotels & ResidencesWyndham/SBE已宣布生活方式品牌進入籌備階段需要前瞻性設計的 FF&E

僅在歐洲，2024 年第四季度的改裝就激增了 26%：520 個項目，代表 61,550 間客房。在美國，改裝活動的絕對數量甚至更高，這得益於 Hilton、IHG 和 Marriott 新推出的中階改裝品牌，這些品牌專門針對現有飯店進行品牌重塑。

標準的 PIP 翻新可能會更換 40-60% 的客房家具。完整的品牌改裝通常會更換 80-100% 的家具，因為新品牌的設計套裝（家具風格、配色方案、固定裝置規格、標牌和技術）與目前安裝的完全不同。

哪些品牌正在進行最多的翻新

Marriott International

Marriott 的規模使其成為業界最大的單一翻新採購來源。該公司在 2024 年簽署了 1,200 多項協議，代表 162,000 間客房，其總籌備量為 596,000 間客房。憑藉超過 8,000 家現有飯店，僅持續進行的 PIP 週期每年就產生數十億美元的翻新支出。

Marriott 翻新的主要驅動因素：

對於供應商而言，Marriott 的核准供應商名單 (AVL) 仍然是飯店採購中最有價值的單一憑證。核准需要產品測試、保險文件、推薦信，並且通常需要 6-18 個月的關係建立。

Hilton Worldwide

Hilton 擁有 8,397 家飯店和 1,251,068 間客房的系統，這意味著有大量的物業在進行翻新。Spark by Hilton 專門針對現有飯店進行改裝，以轉變為 Hilton 的優質經濟品牌，在最初的 18 個月中已超過 100 家物業，代表著一波集中的翻新採購。

Hilton 翻新的主要驅動因素：

IHG Hotels & Resorts

IHG 在 2024 年簽署了 714 家飯店（成長 34%），Garner 品牌在 10 年內達到 500 家飯店的目標，使 IHG 成為改裝驅動翻新需求最活躍的來源之一。Novum Hospitality 交易使 IHG 在德國的業務量翻了一番，這些物業將進行品牌標準升級。

IHG 翻新的主要驅動因素：

凱悅飯店集團

Hyatt 的收購策略（Dream Hotels、Mr and Mrs Smith、Standard International 以及 me and all hotels）意味著多個品牌的數十家物業正在整合到 Hyatt 的系統中。每次收購都會帶來可能需要翻新的物業，以符合 Hyatt 品牌標準或在 Hyatt 的產品組合中重新定位。

Hyatt 翻新的主要驅動因素：

哪些細分市場正在引領翻新活動

中檔飯店：衝高交易量

中檔飯店的翻新活動量最大，原因有三：現有飯店數量最多（更多飯店需要翻新）、品牌裝修週期最短（5-6 年），以及專門針對此市場的新改裝品牌（Spark、Garner、Four Points Flex）。

中檔飯店翻新特點：

對於供應商而言，中檔飯店翻新是一場交易量遊戲。每單位利潤較低，但訂購數量較高，產品規格標準化（降低設計和工程成本），且專案管道是所有市場中最深的。

高檔飯店：利潤機會

高檔飯店——如 Marriott 的 Courtyard、Hilton Garden Inn、Hyatt Place 和 IHG 的 voco 等品牌——正以強勁的速度進行翻新，這得益於同樣的品牌裝修積壓，以及新改裝的生活方式品牌進入該市場帶來的競爭壓力。

高檔飯店翻新特點：

高檔飯店翻新在利潤和交易量之間取得了良好的平衡。能夠大規模交付設計差異化產品的供應商——並非完全客製化，而是在一定範圍內可配置（多種飾面、面料選擇、硬體選項）——處於最佳位置。

奢華飯店：高價值利基市場

奢華飯店翻新的專案數量最少，但每個專案的價值最高。僅中東地區的奢華飯店管道就包括 199 個專案和 44,059 間客房。歐洲有 139 個奢華飯店專案接近歷史新高。全球奢華飯店開發受到新品牌推出（Accor + LVMH 的 Orient Express、IHG 的 Noted Collection）以及獨立奢華飯店與 SLH 等網路聯盟的推動。

奢華飯店翻新特點：

對於供應商而言，奢華飯店翻新需要設計能力、樣品開發速度以及以商業規模執行獨一無二規格的能力。利潤是業內最高的，但銷售週期更長，競爭也更加專業化。

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區域翻新熱點

美國

美國是翻新熱潮的中心。憑藉 6,378 個專案的歷史新高建設管道，新建活動得到了現有 55,000 多家品牌飯店物業的大規模品牌裝修週期的補充。達拉斯和亞特蘭大在所有全球市場的開發活動中處於領先地位。陽光地帶各州（德克薩斯州、佛羅裡達州、喬治亞州、卡羅來納州、亞利桑那州）在新建設和翻新支出方面均佔據主導地位。

美國翻新支出指標：

中東

中東主要是一個新建市場，但隨著該地區第一批現代奢華飯店（建於 2008-2015 年）進入其首次重大翻新週期，翻新活動正在增長。659 個專案和 163,816 間客房的管道也包括重要的翻新和重新定位專案。

沙烏地阿拉伯的 349 個專案和 94,287 間客房——在我們的沙烏地阿拉伯 2030 年願景供應商指南中進行了深入探討——包括為實現 2030 年願景旅遊目標而重新定位的現有物業的翻新。為商務旅行而建的飯店正在為休閒和文化旅遊進行翻新——需要不同的 FF&E、不同的設施計畫和不同的技術套件。沙烏地阿拉伯 2030 年願景供應商指南

歐洲

歐洲的翻新故事是由改裝推動的。2024 年第四季度改裝專案激增 26%（520 個專案，61,550 間客房）意味著數百家歐洲飯店正在進行完整的品牌轉型，需要完全更換 FF&E。

2025 年 406 家飯店開業的預測包括很大一部分改裝物業。歐洲奢華飯店專案（139 個專案，18,515 間客房）接近歷史新高，而高檔飯店專案（284 個專案，46,717 間客房）同比增長 3%。這表明市場高端領域的翻新和改裝活動強勁。

歐盟 2026 年禁止單獨包裝的飯店用品也推動了整個歐洲大陸的用品系統翻新——飯店必須安裝散裝分配器系統並重新設計浴室檯面和淋浴間以容納它們。散裝分配器系統

翻新支出預測

根據管道數據、品牌裝修積壓估計和每間客房的翻新成本範圍，下表預測了 2025-2028 年與翻新相關的 FF&E 和 OS&E 支出。

年份預計翻新專案（全球）平均每間客房 FF&E 支出預計 FF&E 翻新總支出
2025~2,800 項重大翻新$12,500$84億
2026約 3,200 個大型翻新項目（高峰期）$13,200$101億
2027約 2,900 個大型翻新項目$13,800$96億
2028約 2,500 個大型翻新項目（常態化）$14,400$86億

根據產業 PIP 積壓數據、品牌轉換管道、每間客房成本基準（$8,000-$25,000 美元）以及預計每年 5-6% 的成本增長估算。包括正在翻新的客房；不包括新建工程的傢俱、固定裝置及設備 (FF&E)。

這些估算相當保守。它們不包括與大型 PIP 無關、以 3-4 年為週期的軟性商品更換（床單、窗簾、裝飾品），也不包括越來越多地納入翻新專案的技術升級。包含所有產品類別的潛在翻新市場總額可能超過這些數字 30-50%。

如何針對 PIP 採購進行定位

時機：何時介入

飯店翻新的採購時間表與新建工程不同。翻新工程的時間安排較為緊湊，因為飯店通常仍在營業，且正在施工的客房會造成營收損失。

階段時機（翻新開始前）供應商行動
品牌發布 PIP12-24 個月監控品牌 PIP 公告；找出收到 PIP 的飯店
業主聘請設計公司／採購代理8-18 個月與設計公司和採購公司建立關係
設計開發和規格制定6-12 個月提供樣品、價格和規格文件
招標和供應商選擇4-8個月提交標書；提供樣品房支援
下達採購訂單3-6 個月執行生產；協調交貨排程
交貨和安裝0-3 個月分階段交貨以配合翻新排程；安裝支援

關鍵時間點是翻新開始前的 8-18 個月，此時設計團隊正在選擇產品，而採購代理正在建立供應商候選名單。在正式招標發出時，通常已經確定了首選供應商。AI 驅動的採購工具可以幫助供應商更早地發現這些機會，並在競爭對手之前介入。AI 驅動的採購工具

聯絡人：誰做決定

對於品牌飯店的翻新，決策鏈通常包括：

  1. 品牌設計團隊 — 制定品牌標準並批准設計方案。他們的規格直接決定可以使用哪些產品。關係價值：對於長期定位而言最高。

  2. 室內設計公司 — 由業主聘請，在品牌標準內開發客房設計。他們選擇特定的產品、材料和飾面。關係價值：對於贏得個別專案而言最高。

  3. 傢俱、固定裝置及設備 (FF&E) 採購公司 — 像 Wayfind、採購 Resources、The Parker Company 或 oDERA 這樣的公司，負責管理 FF&E 採購的招標、訂購和物流。他們執行設計師的規格和業主的預算。關係價值：對於穩定的交易流程而言很高。

  4. 飯店業主／資產管理公司 — 批准預算並對支出擁有最終決定權。很少參與個別產品的選擇，但會設定整體財務參數。

  5. 總承包商 — 管理施工時間表。與 FF&E 供應商協調交貨排程。不選擇產品，但控制現場進出。

產品規格：需要準備好的內容

接受 PIP 翻新的飯店必須遵守嚴格的品牌設計標準。供應商需要在介入前準備好以下文件：

能主動提供這些文件的供應商，在採購代理提出要求之前，就展現出專業性和準備就緒的態度，這使他們與那些需要多次跟進才能彙編基本規格數據的競爭對手區分開來。

2026 年翻新週期的制勝策略

1. 提供統包方案。

不要只銷售家具。銷售家具 + 運送 + 安裝 + 舊 FF&E 的移除 + 可持續性文件。您掌握的翻新流程越多，您獲得的價值就越高，而且您越難被取代。

2. 建立樣品房能力。

每個大型翻新項目在承諾全面採購之前，至少會建立一個原型房。為樣品房提供產品的供應商（理想情況下以成本價或略低於成本價）可以將其產品展示在品牌審批團隊和設計公司面前。贏得樣品房就贏得了整個項目。

3. 專門鎖定品牌轉換。

Hilton 旗下的 Spark、IHG 旗下的 Garner 和 Marriott 旗下的 Four Points Flex 在業界擁有最集中的翻新採購活動。每次轉換都需要完整的 FF&E 套件。與這些品牌團隊建立關係，並且能夠以具有競爭力的價格和可靠的交貨時間提供標準化套件的供應商，將會看到穩定的訂單流。

4. 解決廢棄物處理問題。

每次翻新都會產生大量的舊 FF&E，需要處理。飯店的裝卸碼頭容量有限，並且需要在新家具到達的同一天移除舊家具。在提案中包含移除和負責任的處理（回收、捐贈文件、垃圾掩埋轉移指標）的供應商，可以消除飯店的麻煩並增加產生收入的服務。

5. 維持庫存以實現快速部署。

在翻新期間損失最多收入的飯店是那些等待進口 FF&E 長達 16-20 週的飯店。維持最常用規格物品的倉庫庫存，並且可以在採購訂單發出後 2-4 週內發貨的供應商，可以因速度而獲得溢價。

6. 現在就投資於設計公司關係。

排名前 20 的飯店室內設計公司每年為數百個翻新項目指定產品。他們的規格是業界最強大的銷售工具。參加 HD Expo（5 月，拉斯維加斯 - 600 家參展商）和 BDNY（11 月，紐約 - 550 家參展商）以會見設計師。向他們的辦公室提供樣品庫。在 24 小時內回覆材料請求。

翻新需求最高的產品類別

並非所有 FF&E 和 OS&E 類別都能從翻新週期中獲得同等的好處。以下細分按翻新需求強度和典型採購時間對產品類別進行排名。

第一級：每次大型翻新都會更換

這些類別幾乎在每次 PIP 翻新和品牌轉換中都會更換，代表了翻新採購支出的核心。

軟性商品（床單、窗簾、裝飾紡織品）：僅飯店床單市場的價值就高達 357.9 億美元（2023 年），並且以 7.85% 的複合年增長率增長。軟性商品是最先指定的項目，也是最後交付的項目之一，因此時間安排至關重要。它們也是客房中最具品牌特色的物品 - 每個品牌都有獨特的調色板、圖案和材料規格。

固定家具（梳妝台、書桌、床頭櫃、床頭板、餐具櫃）：大多數客房翻新中價值最高的單一項目。固定家具定義了客房的視覺識別，並且是最有可能完全客製化或半客製化的物品。交貨時間最長（國內 8-16 週，進口 14-24 週），因此儘早參與至關重要。

浴室設備和配件：盥洗台、鏡子、淋浴間、毛巾架、浴袍掛鉤和照明。浴室翻新對飯店運營的幹擾特別大（房間完全停止服務），因此飯店會優先考慮可以提供完整浴室套件以最大程度地減少安裝時間的供應商。

地板：地毯、LVT（豪華乙烯基地磚）和硬質地板在大多數翻新中都會更換。在精選服務飯店中，從滿鋪地毯到 LVT 的轉變已經加速，這是由於更容易維護、更長的使用壽命以及在大量人流下的更好外觀。

第二級：大多數翻新都會更換

照明：裝飾照明（壁燈、吊燈、檯燈、落地燈）通常會更換以匹配新的房間設計。如果功能照明（嵌入式筒燈、工作燈）狀況良好且符合當前的能源標準，則可能會保留。

座椅（大廳、餐廳、會議室）：公共區域家具非常顯眼，並且與品牌形象直接相關。大廳翻新通常是多階段 PIP 的第一階段，因為它們會影響每位客人的第一印象。

床墊和寢具：7-10 年更換週期的床墊通常需要在房間翻新時同時更換。床墊類別代表著顯著的每間客房成本（400 美元至 1,200 美元，具體取決於細分市場），並且越來越受到可持續性要求的約束（可回收性、有機成分、回收計劃）。

第三級：在精選翻新中更換

技術（電視、恆溫器、門鎖、連接）：技術越來越成為 PIP 範圍的一部分，特別是對於聯網房間和 IoT 升級。智慧恆溫器（支持 IoT 的設備可減少 20-45% 的能源使用）、支持投屏的電視和與移動鑰匙相容的門鎖正在成為標準的品牌要求。聯網房間和 IoT 升級

備品系統：歐盟 2026 年禁止使用迷你備品瓶以及加州 AB 1162 法案正在迫使所有尚未過渡到散裝分配器的飯店更換浴室備品系統。這是一項與翻新相關的支出，通常會按照自己的時間表進行，但為了提高效率，通常會將其捆綁到 PIP 項目中。

標牌和引導：品牌轉換需要完全更換標牌（外部、大廳、方向、房間識別）。該類別的絕對支出較小，但沒有任何靈活性 - 品牌標準規定了確切的規格、顏色和位置。

長遠來看

2026 年的翻新高峰將會消退。到 2028 年，PIP 積壓將基本清除，品牌轉換增長將會穩定，並且翻新活動將恢復到正常的週期性步伐。但是 2028 年的正常水平將高於 2019 年的正常水平，因為飯店業在結構上更大（更多的物業、更多的房間、更多的品牌），翻新成本永久性地更高，並且該週期將會重複。

預計到 2030 年，FF&E 市場將達到 1070 億美元。這種增長不僅僅是由於新建築的推動。它是由於更大的飯店系統、更短的翻新週期、更高規格的品牌標準以及技術整合到每個產品類別中的複合效應所驅動的。

在這次繁榮期間建立能力的供應商 - 統包服務、樣品房計劃、設計公司關係、直接數位銷售管道和可靠的供應鏈 - 不僅僅是在 2026 年獲得收入。他們將建立具有競爭力的基礎設施，以支持他們度過下一個週期以及之後的週期。直接數位銷售管道

2026 年的翻新熱潮不是一次性事件。它是一種強制功能，可以將以專業標準運營的供應商與那些不以專業標準運營的供應商區分開來。要對飯店 FF&E 類別、預算和採購參與者有基本的了解，請從我們的完整指南開始。僅今年，FF&E 支出就有超過 100 億美元的機會。問題是您的企業準備好贏得多少。了解 InnLead.ai 如何識別翻新信號並將您與飯店買家聯繫起來。與 InnLead.ai 洽談如何識別處於翻新階段的飯店，並在競爭對手之前接觸到他們的採購團隊。飯店 FF&E 類別、預算和採購參與者了解 InnLead.ai 如何識別翻新信號並將您與飯店買家聯繫起來與 InnLead.ai 洽談

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